Calculadora de viabilidad de ADU: ¿será rentable tu unidad en el patio?

Antes de llamar a un arquitecto, puedes responder primero la única pregunta que importa: ¿la unidad genera dinero? La viabilidad de una ADU se reduce a cinco números — tamaño construible, costo de construcción, renta, valor agregado a la vivienda y retorno. Aquí va cada uno, con un ejemplo resuelto que puedes copiar.

Qué significa la viabilidad de una ADU

Una unidad de vivienda accesoria (ADU) es una segunda vivienda más pequeña en un lote que ya tiene una casa — un garaje convertido, una unidad en el sótano o una casita independiente. La viabilidad es simplemente si la unidad que te permiten construir vale lo que cuesta construirla. Dos sitios con casas idénticas pueden tener respuestas completamente distintas según el tamaño del lote, las reglas locales y las rentas.

Necesitas dos cosas para saberlo: qué tan grande es la unidad que el sitio permite y qué hace esa unidad financieramente. Todo lo de abajo va en ese orden.

Paso 1 — Tamaño construible

Tu tamaño máximo de ADU es el menor de dos límites:

• Lo que el lote permite — área del lote, menos la huella de tu casa actual, menos los retiros requeridos desde cada línea de propiedad, dentro de la cobertura de lote permitida.
• Lo que el código limita — la mayoría de las jurisdicciones fijan un tope, con frecuencia 800–1,200 pies cuadrados, más un límite de altura (a menudo de uno a dos pisos).

El menor de los dos es tu tamaño construible real. No olvides que el estacionamiento, el acceso lateral y el ruteo de servicios pueden reducir en silencio la huella útil.

Paso 2 — Costo de construcción

El costo escala con el tamaño y el nivel de acabados. Una ADU independiente suele costar 200–400 USD por pie cuadrado todo incluido. Las conversiones de garaje cuestan menos; las unidades nuevas con conexiones de servicios cuestan más. Multiplica tu tamaño construible por un costo por pie realista para tu mercado:

Paso 3 — Ingreso y valor agregado

Una ADU te paga de dos formas:

• Renta — renta de mercado mensual × 12 = ingreso anual.
• Valor agregado a la vivienda — una unidad permitida y rentable sube el valor de avalúo y de reventa de la propiedad, a menudo en una fracción significativa de su costo de construcción, o más en mercados de renta alta.

Paso 4 — Retorno (ROI)

El filtro más rápido es el rendimiento bruto de renta: renta anual ÷ costo de construcción. Ignora el financiamiento y los costos de operación, pero te dice en un solo número si la unidad siquiera entra en la conversación. Muchas ADU rentables caen en el rango de 7–15% de rendimiento bruto. Luego suma el aumento de valor para ver el panorama completo.

Aquí la unidad prácticamente se paga sola con el valor agregado, y luego genera 24,000 USD al año. Es un proyecto que vale la pena llevar al siguiente paso. Cambia el tamaño de tu lote, el costo por pie local y la renta para ver tu versión.

Tres errores que hunden los números de una ADU

1. Ignorar los retiros y la cobertura. El máximo del código rara vez es el máximo construible — el lote suele decidir primero.
2. Olvidar el trabajo de sitio. Las conexiones de alcantarillado, agua y electricidad pueden sumar decenas de miles antes de levantar un muro.
3. Usar la renta de lista, no la de mercado. Las rentas comparables de una unidad pequeña en tu zona específica mueven todo el retorno.

Preguntas frecuentes